· Предлагать свою недвижимость на продажу, до того , как он полностью готов к этому. Например – организовывать осмотры, когда красятся стены или меняется старое покрытие на полу. В этой ситуации определенно будет сделана попытка значительно снизить цену.
· Подчеркивать преимущества своего дома перед соседними. Лучше подчеркнуть хорошую среду обитания и то, какое хорошее взаимопонимание у вас с соседями.
· Определять цену на основании того, что он хочет получить, а не по реальным рыночным ценам.
· Довериться неопытному посреднику, у которого нет соответствующих знаний и опыта в продаже недвижимости.
· Подходить эмоционально к недвижимости, которую он продает. С момента, в который она объявлена на рынке, это уже не "мой дом", а товар на продажу.
· Чем лучше выглядит недвижимость, тем больше шансов заключить наиболее выгодную сделку.
· Осмотры очень важны. Никто не купит недвижимость, не увидев ее. Подготовьте недвижимость к проведению осмотра.
· Выберете брокера - профессионала, который защитит ваши интересы.
· Установите верхнюю границу цены, которую вы в состоянии заплатить, для того чтобы не ошибиться среди множества предложений, которые будут стоить вам много нервов и потери времени.
· Перед тем, как вы купите недвижимость, вы должны убедиться, что она имеет те технические показатели, с которыми она предлагается. Часто продавец рекламирует недвижимость в самом ярком свете, а в последствие оказывается, что это не верно.
· Есть случаи, когда недвижимость находится в черте населенного пункта, но планы расположения улиц затрагивают всю недвижимость или его часть. Например, предусмотрено прохождение улицы, или имеются ограничения для застройки из-за линии электропередач. Иногда такая недвижимость продается на рынке по очень низкой цене, для того, чтобы "подцепить" покупателя и для того, чтобы продавец быстро реализовал ее. Это одна из причин, по которой рекомендуется работать с фирмой по продаже недвижимости, которая проверит подробно все ньюансы, чтобы вы могли не волноваться по поводу недвижимости, которую желаете купить.
· В маленьких населенных местах есть случаи, когда границы участков, их застройка и коммуникации осуществлены без соблюдения планов населенного пункта. Для этого необходимо, чтобы вы как будущий покупатель, ознакомились с подробностями.
· Может оказаться, что у недвижимости есть "нерасчищенные счета". Не заключайте сделку, до того как продавец не оплатит все счета. В противном случае вы потеряете деньги и время. Не забудьте потребовать оригинальные квитанции об оплаченных налогах, электричество, воду, отопление, телефон и др., чтобы не нести дополнительные расходы, накопленные собственником или его арендаторами.
· Может оказаться, что недвижимость обременена пожизненным правом использования, о чем продавец "забыл" вас уведомить, а вы это не проверили. В этом случае вы покупаете жилище, войти во владение которым вы реально не можете.
· Если есть Арендаторы, прочтите Договор об аренде и обратите внимание на какой срок он заключен, чтобы понять, когда вы сможете реально въехать в него.
· Если у наследственной недвижимость много наследников, обратитесь к фирме посреднику, которая изучит вопрос о распределении долей между наследниками и то, как получено наследство, в порядке ли документы о собственности.
· До того как совершить покупку, вы должны убедится, что вы договаривается с собственников недвижимости. Попросите его предъявить удостоверение личности, документ о собственности на недвижимость, сопоставьте данные. Сделайте основную, юридическую проверку документов. Если вы сами не можете справиться с этой нелегкой задачей, обратитесь за помощью к посреднику, в котором обязательно есть юрист.
· Следующий шаг это проверить обременена ли недвижимость тяжестями (запретами, ипотеками, исками, судебными спорами, займами, финансовыми задолженностями, претензиями к недвижимости со стороны третьих лиц и т. д.), все это юридические вопросы, которые находятся в компетенции профессионалов в области недвижимости.
· Таким образом вы установите еще одну вещь – существует ли недвижимость реально (не продана ли она другому лицу). Есть немало примеров обмана различного характера при покупке недвижимости.
· Покупатель может заключить предварительный договор у нотариуса. Но продавец не выполняет своих обязанностей. В этом случае закон дает право Покупателю требовать защиты своих прав в судебном порядке.
· В Предварительном договоре необходимо описать состояние жилища, констатированное при последнем осмотре. Имеются случаи, когда после оформления сделки и вступление во владение, покупатель устанавливает, что предыдущий собственник убрал душ и ванную, батареи, электрический щит, кухонные шкафы и т. д. Хороший маклер непременно составит опись и оградит клиента от огорчения и траты дополнительных средств.
· Если сделка реализуется через доверенных лиц ,то это кроет определенные риски для покупателя. Необходимо проверить оригинальность доверенности, что может сделать фирма-посредник.
· Предварительный договор о продаже недвижимости это соглашение между продавцом и покупателем.
· По нему в будущем будет заключен окончательный договор (нотариальный акт), по которому передается право собственности или учреждается вещное право на имущество.
· Расходы по договору оплачиваются обеими сторонами поровну. Некоторые юристы оспаривают это утверждение и добавляют: "если стороны не договорились о другом".
· Сам Предварительный договор не имеет юридического действия. Он только обосновывает претензию одной или обеих сторон на его заключение в окончательной форме. По нему не передается право собственность. Это происходит только при заключении окончательного договора в нотариальной форме или по судебной процедуре для объявлением его окончательным (ст. 298 ГПК).
· При подписании Предварительного договора покупатель платит продавцу аванс (задаток, предоплату) в размере, который обычно равен 10% от стоимости недвижимости. Возможно, по договоренности между сторонами сумма аванса составит более низкий или более высокий процент от сделки.
· Предварительный договор обязательно должен быть в письменной форме. Только тогда он действителен и является гарантией, которая защищает в достаточной степени интересы обеих сторон.
· Предварительный договор не подлежит регистрации.
· Договор о продаже недвижимости должен быть обязательно в письменном виде и заверен у нотариуса.
· Документ о собственности (нотариальный акт или договор имеющий силу нотариального акта). Он является самым важным и удостоверяет право собственности на недвижимость. Без него продавец не может доказать право собственности и нотариус не оформит сделку.
· Документ, удостоверяющий личность: удостоверение личности, паспорт.
· Налоговую оценку недвижимости выданную до 30 июня текущего года, удостоверения о налоговой оценке действительны до этой даты, а выданные позднее - до конца текущего года. Когда налоги на недвижимость оплачены за весь год и это вписано в налоговую оценку, она действительна до конца текущего года и может послужить при осуществлении сделки.
· Удостоверение о гражданском состоянии.
· Протокол о разделе (зарегистрированный), если был раздел имущества.
· План недвижимости.
· Справку о том, что недвижимость не является муниципальной (только для сделок с земельным участками).
· Справку о наследниках.
· Доверенность, если продавец не может присутствовать при организации и оформлении сделки.
· Справку от том, что здание построено с разрешением на строительство по одобренному архитектурному плану. Такой документ необходим только если, после приобретения недвижимости (участка) в ней осуществлено строительство (жилое, подсобное, гараж и т.д.) и оно не отражено в нотариальном акте. В практике встречаются случаи, когда в документе о собственности, который датирован началом прошлого века, фигурирует только первый этаж, а в данный момент здание представляет собой 5-этажную, монолитную, постройку солидного вида.
· Другие документы в соответствие со специфическими особенностями недвижимости, например, свидетельство о смерти, свидетельство о рождении, документ о разводе, и т.д.
Необходимость в оценке данной недвижимости чаще всего возникает при судебных спорах о разделе недвижимого имущества, при определении стоимости обеспечения, при ипотеке недвижимости (при кредите) со стороны банков, при процессах приватизации и т.д.
Рыночная оценка использует три основных подхода для установления стоимости, и каждый из них включает множество методов оценки. Выбор подхода и метод осуществляется самим оценщиком и зависит от множества факторов – вида и характеристики конкретной недвижимости, цели оценки, наличной рыночной информация и т.д.
Виды подходов:
· Расходный подход – представляет собой определение всех соответствующих необходимых расходов на приобретение земли и строительство здания и других улучшений на участке, с учетом амортизации. Этот подход наиболее близкий к традиционному мышлению.
· Доходный подход – основывается на возможности недвижимости приносить доход с течением времени и на основании этого определяется его настоящая стоимость.
· Рыночный подход- стоимость имущества определяется при обработке информации о рынке недвижимости в предыдущие периоды времени и при сравнении , с учетом характеристик конкретной недвижимости. Этот подход является основным.
Оценка одного и того же объекта для различных целей и нужд может быть различной.
Когда оценивается недвижимость для продажи, определяется его средняя стоимость, с учетом рынка недвижимости.
Если недвижимость необходимо продать с торгов, подготавливается оценка для торгов. Для них устанавливается минимальная стоимость, для того, чтобы в процессе торгов достичь максимальной цены и баланс между интересами продавца и покупателя.
В случаях страховки оценщик оценивает ситуацию с учетом соответствующего ущерба и средств, которые будут необходимы для восстановления недвижимости.
Оценка недвижимости, которая необходима для предоставления гарантии полученного займа или ипотеки, называется ипотечная оценка. При ней учитывается быстрая ликвидность и возможность продать недвижимость в минимальные сроки.
При судебных оценках эксперт оценщик должен знать процессуальное законодательство.
Существуют и оценки для сдачи в аренду, при которой клиент должен получить совет, какая арендная цена подходит для данной недвижимости, с учетов рынка в данный момент.
Очень важна налоговая оценка, так как основным источником доходов местных властей является налог на собственность. Эта оценка служит базой, по которой определяется налоговое обложение недвижимости.
В связи с процессами приватизации началось изготовление и приватизационной оценки недвижимой собственности.
Существует и историческая оценка. Она связана с осуществляемой в данный момент реституции ряда отчужденной когда-то недвижимости. Некоторая из них была уничтожена. Оценщик определяет какая была стоимость недвижимости, если бы она все еще существовала на рынке. Таким образом бывший собственник может быть подобающе компенсирован.
Необходимо чтобы оценщик недвижимости имел строительную, юридическую и экономическую подготовку, а так же использовать современные компьютерные информационные технологии.
Вся информация, собранная и обработанная оценщиком, не может разглашаться. Деятельность по оценке является конфиденциальной. Результаты оценки данной недвижимости становятся собственностью заказчика оценки.
При осуществлении купли-продажи недвижимости, до оформления сделки стороны оплачивают сборы, определенные положениями закона.
Основой для определения налога является продажная цена. Когда она ниже налоговой оценки, основой служит последняя цена, определенная налоговой администрацией.
Сборы:
· Сбор за регистрацию - 0.1% от продажной стоимости недвижимости.
· Местный сбор - 2% от продажной стоимости.
· Нотариальный сбор. Вычисляется по определенной шкале и оплачивается в процентах от установленного материального интереса (Закон о Нотариусах и Нотариальной деятельности).
· Дополнительно оплачивается проверка о наличии ипотеки, комиссионные банку при оплате местных сборов и сбора за регистрацию, копии нотариальных актов, а также и гонорар адвоката или нотариуса за подготовку Нотариального акта.
Обыкновенно сборы делятся (или распределяются) между покупателем и продавцом, но по договоренности могут быть оплачены только покупателем.
При замене недвижимости сборы вычисляются на основании более высокой стоимости одной из недвижимости.
Нотариус не может осуществить сделки по передаче и приобретению недвижимости и вещных прав, если по ней имеются непогашенные задолженности или непогашенные государственные или муниципальные сборы (в соответствие с Налогово социальным процессуальным кодексом).
Проверка на наличие обременения данной недвижимости необходимо сделать в письменной документальной форме , в которой все отражено.
При продаже, обременения недвижимости, передаются новому собственнику и далее погашение финансовых задолженностей будет требоваться с него, для этих целей хорошо обратиться к услугам лицензированной фирмы– посреднику, которая проверит верность документов и наличие обременения на недвижимость.
С юридической точки зрения сделка с недвижимостью (продажа, замена, дарение), которая ипотекирована, является возможной. Но нельзя ничего скрывать от покупателя. Он должен понимать условия договора ипотеки и принять сам решение, как ему поступить.
Во-первых собственник ипотекированной недвижимости не должен скрывать этот факт от покупателя.
Независимо от того, известно ли это или нет, покупатель, его адвокат или маклер агентства - посредника, должен до оформления сделки сделать нотариальную проверку регистраций, относящейся к сделке с недвижимостью соответствующего собственника. Нотариат выдает письменный документ, из которого видно, имеются ли у недвижимости, предмета сделки, обременения (в частности ипотека) или нет.
При покупке недвижимости с ипотекой можно поступить одним из двух способов:
· Кредит погашается до оформления сделки.
· Покупатель берет на семя выплату кредита.
Покупатель сам решает какой из двух вариантов ему более выгоден ему, для этой цели рекомендуется работать с фирмой– посредником, потому что маклер наверняка знает лучше, какой из вариантов лучше в данном случае. Не надо недооценивать тот факт, что фирма– посредник всегда может содействовать при переговорах с банком о кредите.
До того как приступить к сделке , недвижимость проверяется исключительно тщательно адвокатом или фирмой- посредником. Кроме этого между частными нотариусами и государственной регистрацией недвижимости создана хорошая связь. Следовательно, теоретически нет риска, что одна недвижимость будет продана несколько раз.
Опасность может появится, если время между оформлением сделки и ее регистрацией в нотариальных книгах большй промежуток времени. В этот промежуток, недвижимостью может быть спекулятивно передана несколько раз различным лицам.
Если собственность продана и недвижимость уже передана соответствующим образом продавцом покупателю, на первый взгляд продавец не имеет никаких обязанностей перед покупателем и не несет никакую ответственность. Возможно (в практике существуют такие случаи) проданная недвижимость имеет недостатки, которые затруднят его использование или уменьшают его цену.
Продавец должен сообщить покупателю о недостатках недвижимости и не может оправдываться тем, что он не знал о них.
Продавец не несет ответственности, если недостатки недвижимости были известны покупателю при продаже. При отправленном уведомлении покупатель имеет возможность отстаивать свои права, при этом рекомендуется проконсультироваться и использовать юридическую помощь, которая объяснит, какие имеются варианты отстоять свои права.
Существуют и скрытые недостатки, которые не могут быть открыты покупателем при обыкновенном осмотре недвижимости. Например, при одной продаже, осуществленной летом, не возможно установить, что во время осенних и зимних дождей возникает течь на последнем этаже.
Другой случай - при продолжительном отсутствии собственника с верхнего этажа, следы протечки на потолке продаваемого апартамента отсутствуют. Они появляются при их возвращении, но уже после покупки недвижимости.
Продавец не несет ответственность при недостатках только в одном единственном случае - при продажах, которые осуществляются принудительно, по решению суда.
Указанные права покупателя могут быть использованы только в срок одного года после получения недвижимости. Срок составит три года, если Продавец умолчал о недостатках. Поэтому в таком случае, не откладывайте, а обратитесь к специалисту за помощью.
Чаще всего совместная собственность возникает, если несколько человек купят одну недвижимость или в случае наследства, когда имеется более одного наследника. Недвижимость в совместной собственности может быть продана.
Недвижимость, которую супруг приобрел по наследству, как дарение или до заключения брака является личной собственностью. В принципе он распоряжается ей самостоятельно и единолично, не нуждаясь в согласии другого супруга (ст. 24 Семейного кодекса).
Если супруг, собственник семейного жилища, имеет и другую недвижимость, он может беспрепятственно распоряжаться единолично и свободно, не требуя согласия другого супруга.
Когда недвижимость это жилище, в котором живет его семья, удовлетворяя свои жилищные нужды, то супруг может распорядиться им (продать его или подарить) только с согласия другого супруга (ст. 23 Семейного кодекса). Налицо имеется ограничение личной собственности, введенное для охраны семьи, ее благополучия и воспитания детей. В данном случае в силе конституционный принцип, установленный в ст. 14 Конституции Болгарии: "Семейство, материнство и дети находятся под охраной государства и общества".
Другой супруг должен дать согласие перед нотариусом и его подпись должна быть заверена нотариально. Он не является стороной по сделке и не приобретает никакие права и обязанности по ней. Это только одно дополнительное законное условие сделки. Если согласия нет, распоряжение таким жилищем может осуществиться по решению Районного суда, после того, как суд установит, что это не вредит детям и семье. Такое решение принимается по каждому отдельному случаю.
Что будет, если несмотря на требование закона, супруг - собственник распорядится семейным жилищем без согласия другого супруга и без соответствующего судебного разрешения? В юридической теории и практике преобладает мнение, что сделка является недействительной. Для достижения желаемого результата, сделку будет необходимо осуществить снова в установленном порядке, с предоставлением согласия перед нотариусом.
При обмене применяются правила продажи, при этом каждый из обменщиков считается продавцом того, что он дает и покупателем того, что он получает.
Для того, чтобы произвести обмен необходимо, чтобы обе стороны предоставили доказательства, что они являются собственниками заменяемой недвижимости.
Обе стороны по сделке предоставляют нотариусу общее заявление и все документы, которые требует закон в конкретном случае: нотариальный акт или договор, доказывающий право на собственность на всю недвижимость, удостоверение о налоговой оценке, удостоверение о наследниках (если меняемая недвижимость является наследством), удостоверение о гражданском браке (если недвижимость является супружеской имущественной общностью), план недвижимости (если меняется участок земли), декларации о гражданстве и гражданском состоянии и об отсутствии налоговой задолженности.
Договор об обмене недвижимости оформляется нотариусом в районе по местонахождению недвижимости, объекта обмена. Нотариальный акт об обмене подлежит регистрации
Сборы за сделку вычисляются на базе более высокой налоговой оценки одной из недвижимости.
Если объекты недвижимости, которые обмениваются, находятся в районах различных судов, сделка должна быть зарегистрирована в службах по регистрации каждого из соответствующего района.
Требования к форме и способу составления нотариального акта об обмене такие же, как и при договоре о продаже недвижимости.
Самой распространенной схемой ипотечного кредита при закупке жилья является трехсторонний договор, в котором участвует продавец, покупатель и банк. По этой схеме ипотекируется (закладывается) недвижимость. Это может быть новое жилье, которое покупается или старая недвижимость, собственность получателя кредитя.
Залог освобождается, когда кредит выплачен. Если это невозможно, заложенное жилье будет продано, а средства от продажи, плюс причитающиеся проценты по кредиту, пойдут на погашение кредита.
Кредитополучатель часто сталкивается и с другими препятствиями и трудности. Специалисты банка уточняют, что условия предоставления ипотечных кредитов постоянно меняется.
Ипотечное кредитование находится у нас еще в процессе развития. Очевидно, что если банки заинтересованы в привлечении клиентов для ипотечного кредитования, они должны гибко менять свои программы по предоставлению кредитов.
Болгары, которые находятся за границей менее чем шесть месяцев и не собираются оставаться там постоянно, могут осуществить куплю-продажу недвижимости в Болгарии, не присутствуя лично. К этой категории болгарских граждан относятся и те, кто пребывает за границей по поручению болгарского государства или болгарских фирм и организаций, а так же члены их се их семей.
Для осуществлении сделки, они должны уполномочить доверенное лицо, которое будет действовать от их имени на территории Болгарии.
Когда речь идет о продаже недвижимости, между доверенным и доверителем ,доверенность подписывается на болгарском языке. Она должна быть заверена консульством государства, в котором проживает болгарский гражданин, желающий продать недвижимость.
При покупке недвижимость процедура та же самая.
Местные лица это все физические и юридические лица с постоянным местопребыванием или юридическим адресом в Болгарии, независимо от их гражданства, как и иностранные граждане постоянно пребывающие в нашей стране. К этой категории относятся и зарегистрированные в стране фирмы со 100% иностранным участием (с регистрацией в нашей стране они становятся болгарскими юридическими лицами).
Как эти лица могут покупать недвижимость в Болгарии?
Болгарское законодательство определяет режима приобретения собственности иностранными и и местными лицами.
Иностранцы и иностранные юридические лица могут приобретать право на собственность на здания и ограниченные вещные права на недвижимость в стране, если по закону не установлено другое. Для приобретения земли иностранное лицо обязано открыть фирму.
Местные лица могут покупать недвижимость в стране, включительно и сельскохозяйственную землю.